Договор долевого участия.
Долевой договор – это письменное соглашение между застройщиком и дольщиком, в соответствии с которым застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а дольщик – обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства.
По юридической природе такой договор предполагает, что дольщик является своего рода инвестором строительства своей квартиры или иной недвижимости.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» определены существенные условия для договоров ДДУ, в котором должен быть указан:
1) Объект, который подлежит передаче дольщику (если это квартира, то в договоре должно быть указано условный номер квартиры, его площадь, этаж);
2) Срок передачи застройщиком объекта дольщику;
3) Гарантийный срок на объект долевого строительства;
4) Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательства по договору;
5) Цена договора.
Поэтому очень важно, чтобы долевой договор соответствовал требованиям 214 фз, поскольку именно названный закон в большей степени защищает дольщика, и в случае нарушения его прав, позволяет взыскать неустойку по дду.
Для заключения договора ДДУ необходимо волеизъявление обеих сторон. В связи с этим, прежде чем дольщику подписать договор, всегда возникает необходимость обращаться к юристам-практикам в сфере дду, для изучения договора, внесения в него соответствующих изменений, если такой договор составлен на бланке застройщика, и в нем содержатся ущемляющие для дольщика условия.
Заключение договора ДДУ.
Данный процесс заключает в себе несколько этапов:
Первый этап: сбор необходимых документов (согласие супруга, органов опеки и попечительства, получение одобрения кредита у банка, получение уведомление о субсидии и.т.д.).
Второй этап: детальное изучение представленного застройщиком бланка договора.
Для того, чтобы уйти от требований закона о долевом строительстве, застройщик предлагает дольщику заключить договор, который именуется по другому (например, предварительный договор купли-продажи в строящемся доме), однако, при этом дольщик вносит собственные денежные средства в строительство многоквартирного дома.
Важно! Вне зависимости от наименования договора, если дольщик вносил свои денежные средства в счет застройщика в целях создания им (постороения) многоквартирного дома, к условиям такого договора будут применяться положения закона о долевом строительстве.
Важно! Также положения закона о долевом строительстве будут применяться, если договор долевого строительства заключен между юридическими лицами, а не лично самим дольщиком, и последний приобретал право требования на основании договора уступки прав требований квартиры в строящемся доме.
Третий этап: собственно подписание договора сторонами.
Важно! При заключении договора застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества.
Прежде чем, подписать договор ДДУ дольщику необходимо убедиться в том, правильно ли указана цена договора (стоимость квартиры), сроки ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и сдачи его дольщику, с какого момента на дольщика возложена бремя несения расходов на оплату коммунальных услуг (после подписания акта приема-передачи, или, наоборот, до его подписания).
Помните, что подписав договор ДДУ на предложенном застройщиком бланке, и приняв его условия, Вы берете на себя определенные риски, например, лишаетесь того, на что могли бы рассчитывать при нарушении условий договора со стороны застройщика, или застройщик возложил на Вас обязанность по уплате коммунальных услуг еще до передачи объекта по акту приема-передачи, или же застройщик специально не оговорил срок сдачи объекта дольщику. Во всех этих случаях всегда может возникнуть необходимость в последующем расторжения дду договора.
Во избежание наступления для дольщика негативных правовых последствий важным этапом является получение юридической консультации по вопросам долевого строительства у Юристов по ДДУ.
Регистрация ДДУ.
Действующее законодательство РФ в сфере ДДУ связывает момент заключения ДДУ договора не с момента подписания его сторонами, а с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе (Росреестре).
Если вы приобретаете объект недвижимости за счет кредитных денежных средств с одновременным залогом недвижимости (ипотека), то государственной регистрации также подлежит обременение в виде ипотеки.
При государственной регистрации договора ДДУ, в нем ставится соответствующая надпись. Для совершения государственной регистрации договора ДДУ необходимо предоставить в Управление Росреестра соответствующего субъекты РФ (например, г. Санкт-Петербург) или в Многофункциональный центр следующие документы:
1) Заявление застройщика и дольщика.
2) Договор, подписанный его сторонами.
3) Разрешение на строительство (предоставляется застройщиком).
4) План создаваемого многоквартирного дома (предоставляется застройщиком).
5) Проектная декларация (предоставляется застройщиком).
6) Доверенность на представителя (если договор на регистрацию предоставляет представитель дольщика).
Уплата цены договора ДДУ производится после его государственной регистрации путем внесения платежей единовременно или в установленный договором срок.
Однако, ситуация с уплатой цены договора ДДУ может обстоять по-другому, если Вы решили приобрести квартиру за счет ипотеки. В таком случае, Вам необходимо будет произвести первоначальный взнос и предоставить в банк квитанцию об уплате.
Как быть в таком случае? Ведь закон гласит об уплате договора ДДУ после его государственной регистрации. Важно помнить, что у каждого застройщика действует заранее разработанная схема приема денежных средств у дольщика, чтобы обойти требования ФЗ 214.
Поэтому, прежде чем подписать договор и вносить по нему денежные средства, получите квалифицированную консультацию у юристов-практиков в сфере ДДУ в Многофункциональном центре правовой защиты. Таким образом, Вы сможете себя защитить от возможных потерь денег и нанесения Вам имущественного ущерба.